30 июня 2016

Как изменить загородный рынок

Рынок загородной недвижимости в Петербурге и Ленинградской области сильно отстал на пути к цивилизованности от других секторов real estate – жилой, офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости. Загородный рынок пребывает в хаосе: из нескольких сотен заявленных проектов реально строится несколько десятков; из них будут доведены до конца далеко не все, значительная часть поселков будет брошена не рассчитавшими свои силы девелоперами на полпути, и покупатели останутся один на один со своими проблемами. Это — шанс для компании, которая готова действовать на нецивилизованном рынке цивилизованно.

Мы — группа финских частных инвесторов — хотим этим шансом воспользоваться и даже частично монополизировать местный рынок. Именно поэтому мы и пошли на сделку по покупке ГК «АйДаДом» - одного из крупнейших региональных участников рынка загородной недвижимости.

Почему у нас может получиться? В Финляндии 80% населения живут в частных домах, накоплен огромный опыт инженерной подготовки, строительства и управления проектами малоэтажной застройки. Я готов утверждать, что, применив схожие подходы в Петербурге и Ленобласти, можно преуспеть. Несмотря на разницу в правовом регулировании. Дело ведь не в законах, а в обычаях и способах ведения бизнеса.

Сегодня покупатель загородного дома или участка сталкивается с четырьмя проблемами. Первая — юридическая чистота сделки, вторая — сроки реализации проектов, третья — качество продукта и его адекватность запрашиваемой цене, наконец, четвертая — эксплуатация после завершения строительства. Если справиться с этими проблемами, можно до неузнаваемости изменить рынок.

Концепция готового продукта

Что касается юридической чистоты, то девелоперы зачастую «хитрят» с назначением земель (строят там, где неположено или то, что неположено), не могут грамотно оформить участки и т. д. Сроки нарушают почти повсеместно, где-то по объективным причинам (например, российские компании-монополисты не выполнили договоренностей по электричеству, газу, водоснабжению и т.п), где-то по субъективным (например, нарушили технологию и пришлось все переделывать). Обе эти проблемы — юридической чистоты и сроков - решает концепция готового продукта, когда с покупателем заключается не предварительный договор, а сразу же — основной, подразумевающий выдачу свидетельство о собственности.

Для меня удивительно, но в России даже участки сейчас продают по предварительным договорам. Продажа участка по-фински — это дороги, электричество и собственность в момент заключения сделки. В России тебе все это обещают в каком-то непонятном будущем. То же самое касается домовладений (будь то коттедж, таунхаус или малоэтажный дом): покупатель должен получать уже готовый объект, с подключенными коммуникациями, подведенными дорогами и тогда у него не будет причин искать подвох.

Качество по адекватной цене

Далее. Продукт. В России несколько сбиты ориентиры. Например, бизнес-классом называют вполне среднее по своим характеристикам предложение, и пытаются продавать его по соответствующим ценам людям с очень высокими доходами. А потом удивляются, почему не продается. Предложение не соответствует спросу, и наоборот — вот причина. Решение состоит в том, чтобы продавать объекты бизнес-класса в российском понимании среднему классу. Скажем, мы собираемся предложить участок 20 соток с домом в 200 кв. м в проекте «Павловский посад» за 7 млн рублей, а дом 100 кв. м — за 3,5 млн рублей. Согласитесь, 200 кв. м для большой семьи — это очень хорошая площадь.

Итак, 35 тыс. рублей за квадратный метр готового для жизни дома с просторным участком в 15 минутах езды от метро «Московская». Многие говорят, что это невозможно. Я утверждаю, что возможно, если принимать во внимание пять составляющих. Во-первых, ориентироваться на европейскую рентабельность. Во-вторых, в качестве бизнес-цели иметь долгосрочное доминирование на загородном рынке, ориентированное на увеличение стоимости компании, а не на извлечение краткосрочной прибыли. В- третьих, иметь доступ к длинным и дешевым европейским деньгам. Во-четвертых, ориентироваться на финскую производительность труда. По всем данным, производительность труда в России в разы ниже, нежели в развитых странах и ниже, чем в Бразилии и Китае. И, наконец, в-пятых, экономить на масштабе. Издержки на единицу продукта у крупной компании существенно ниже, если сравнивать с небольшими игроками. Более того, крупный игрок на загородном рынке сможет конкурировать за интерес покупателей с городскими застройщиками.

Отдельный вопрос — качество продукта. Можно ли добиться финского уровня в России, даже если применять одни и те же технологии? Я убежден, что дело не в финских руках, а в мотивации и стандартах. Русские рабочие не менее трудолюбивы, просто у них нет стимула работать качественно и быстро. Они должны быть уверены в том, что это правильно, справедливо и выполнимо. Тогда результат не заставит себя ждать.

На самом деле всякий некачественный продукт есть результат отношения руководства. Я, например, как первое лицо, собираюсь самостоятельно проверять работу подрядчиков, следить за качеством. Уверен, что воспитать качество возможно, если это — приоритет.

Комфорт в твоих руках

Наконец, последняя проблема. Качество эксплуатации готовых поселков. В России есть поговорка про две беды — дураков и дороги. ЖКХ — это третья беда. Мы решили пойти кардинальным путем и внедрить в наших поселках самоуправление, как в финских коммунах. Пусть жители сами решают, что им нужно для комфортной жизни, сколько они готовы платить, кого нанять в исполнители, как отследить результат. Мне говорили, что в России это невозможно, что русские не склонны к самоуправлению, и все переругаются. Ничего подобного: люди здесь ничем не хуже, чем в Финляндии, они абсолютны нормальны, способны к сотрудничеству и совместному решению проблем. Это показывает опыт первых недель самоуправления в поселках, построенных купленной нами компанией «АйДаДом».

Резюме

Все основные проблемы, с которыми сталкиваются российские покупатели загородной недвижимости можно решить вполне понятными способами. Быстрее и легче это получится у того, кто ориентируется на долгосрочные цели, имеет надежный финансовый тыл и доступ к новейшим технологиям и способам строительства. Всё получится, если действовать нешаблонно, но планомерно и настойчиво.

 

 

РБК

X
Загрузка

Имя
Телефон
Текст обращения